在据实征收的情况下，个人出租房屋，个人所得税税率是20%还是10%？

 

如果个人出租住房，个税税率为10%，这个基本无异议，因为财税【2000】125号文和财税【2008】24号文，对此的规定都是减按10%征税。

 

上述两个文件都是经国务院批准的财税文件，并且后者没有对前者进行否定的表述。

 

财税【2000】125号文的相关规定是：

“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”

 

财税【2008】24号文的相关规定是：

“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”

 

可见，它们对住房出租的政策表述，是完全一样的，且非常清晰。

 

关键的区别是，2000年的文件规定的是“出租房屋”，即，对出租所有房屋都减按10%征税；2008年文件的规定是“出租住房”，即，只对出租住房减按10%。

 

问题是，2008年的文件所规定的减税范围，被“包含于”2000年文件的范围之中，二者并不矛盾。从2008年文件规定住房出租按10%征税，并不能否定原来2000年文件对所有房屋出租按10%征税的规定。

 

据此，有些人持这样的观点：个人出租非住房，比如：商铺、写字楼、写字间、仓库等，也应按财税【2000】125号文的规定执行——“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”

 

但一般来说，税务人员不这样认为。

 

有位财税人士问我：蓝老师，他们认为只有出租住房才能减按10%征税，其它房屋必须20%，这是否是对税收政策的曲解啊？

 

还真不是曲解，的确只有出租住房，才能享受10%。

 

财税【2000】125号文，是《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，其涉及的范围，本身就局限于“住房租赁市场”。

 

该文件的开头是这样的：

“为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现对住房租赁市场有关税收政策问题通知如下：”

 

注意其中的“住房租赁市场”表述，亦即，其针对的所有内容，都被提前限定于“住房”了，所以，后面所规定的“房屋”，实际上也是限于住房租赁市场的房屋。

 

于是结论就清楚了，2000年125号文所说的“房屋”，依然是住房。非住房，不能享受减税的优惠。

 

但要关注两种情况：

 

一、如果是商住两用楼、或者办公写字间、铺面、仓库等非住房，但出租用于居住呢？

 

虽然从土地及房屋的法律性质上，这不叫“住房”，但是，它只要用于居住，的确就属于“住房租赁市场”的房屋，按125号文，可以享受10%。

 

问题是，不通水、不通气的房间可以用于居住吗？当然可以用于居住，通水通气只是几十年来的事，几千年来住房都可以不通水、气。

 

问题是，可能它不满足住房条件，国家可能不允许。国家不允许如果又没有制止，则租赁行为就发生了，还是应该按10%征税。既不能因为国家不允许而不征税，也不能因为国家不允许而按20%征税。如果国家不允许且制止了，则租赁行为消失，也就谈不上征税了。

 

问题是，如何来确认是否被用于居住呢？这个主要看双方签订的租赁合同，因为租赁合同都要约定租赁标的物的用途。当然，如果税务检查人员不相信，应该进行立案稽查，并据实处理。

 

二、如果是住房，但出租用于办公呢？

 

这个就有点意思了。因为土地及房产从法律上看如果属于住房，那就是住房，也就属于了住房租赁市场。亦即，“出租住房也是住房租赁”，这话是多么的无聊和精确啊。

 

所以，此时，不论其用途，都应该适用10%的税率。