契税的纳税人如何确定

 

　　政策内容：

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照本条例规定缴纳契税。

 

　　政策解读：

　　条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体以及其他组织。

　　条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

　　签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为纳税人；受赠他人房屋的，受赠人为契税纳税人；房地产交换的，交换双方为契税的纳税人。

　　无论是否办理房地产登记，只要权属转移合同成立有效，则承受人就是契税的纳税人。

 

契税的课税对象有哪些

 

　　政策内容：

　　 《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　土地权属转移包括国有土地使用权出让、土地使用权转让；

　　土地使用权的转让包括出售、赠与和交换；

　　房屋买卖；

　　房屋赠与；

　　房屋交换。

　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：

　　以土地、房屋权属作价投资、入股；

　　以土地、房屋权属抵债；

　　以获奖方式承受土地、房屋权属；

　　以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

 

　　政策解读：

　　条例和细则对征税对象进行了列举，涉及个人房屋权属转移的征税对象主要是房屋买卖、赠与和交换等。因此，个人购买房屋、受赠房屋、交换房屋等都应当缴纳契税。

　　继承房屋、离婚后分割夫妻关系存续期间共同拥有的房屋、权利人姓名或名称变更、落实政策归还私房产权等不属于房屋买卖、赠与和交换行为的，不需要缴纳契税。

 

本市契税税率是多少

 

　　政策内容：

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%-5%。

　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　《上海市人民政府批转市财政局关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干意见的通知》第三条规定，本市契税的适用税率为3%。

　　《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　《财政部国家税务总局〈关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策〉的通知》规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局《关于调整本市普通住房标准的通知》规定，同时符合下列标准的，为普通住房：

　　五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

　　单套建筑面积在140平方米以下；

　　实际成交价格：坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

 

　　政策解读：

　　个人在本市购买商品房、受赠商品房、交换商品房的，契税适用税率为3%。但下列情况可按国家规定减征契税：

　　1.个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1%。

　　2.个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%。

　　3.个人购买经济适用住房契税税率减按1.5%；购买90平方米及以下的经济适用住房，且为家庭唯一住房的，契税税率减按1%。

　　家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，应作为两个家庭购房。

　　注：家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。

 

契税的计税依据如何确定

 

　　政策内容：

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：

　　一、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

　　二、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

　　三、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

 

　　政策解读：

　　成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

　　对没有成交价格，以及虽有成交价格，但明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。房屋交换，交换价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　   市场价格是按照房地产估价技术确定的市场评估价。

 

如何计算应纳税额

 

　　政策内容：

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第五条规定，契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：

　　应纳税额＝计税依据×税率

 

　　政策解读：

　　契税的计税依据为房屋、土地的成交价格或交换差价。对没有成交价格，以及虽有成交价格，但明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。房屋、土地的交换价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　应纳税额按照计税依据和适用税率确定，但符合减免税规定的，可减去应当减免的税额后确定。具体公式为：

　　应纳税额=成交价格×税率－减免税额

　　或：应纳税额=征收机关核定的价格×税率－减免税额